Vor der Schlüsselübergabe prüfen wir gemeinsam mit Ihnen, ob Haus oder Wohnung dem Vertrag entsprechen und welche Mängel noch offen sind.
Bei der Bauabnahme in Worms erklären Sie als Erwerber, dass Sie die Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß annehmen. Damit diese Entscheidung auf geprüften Befunden beruht, begleitet Florian Wurster die Begehung Ihres Neubaus. Er ist Sachverständiger für das Immobilien- und Grundstückswesen (Europäisches Fachinstitut für Gutachter, FIB) mit Ausbildung in Bauschäden, Baumängeln, Gebäudeanalyse und Beweissicherung und hält jeden Befund mit Foto fest.
Die Abnahme ist der Moment, in dem Sie als Besteller die erbrachte Bauleistung billigen. Nach § 640 BGB handelt es sich um Ihre eigene Erklärung, nicht um eine des Bauträgers. Wer unterschreibt, sollte daher genau wissen, in welchem Zustand sich Reihenhaus oder Wohnung befinden und was vertraglich vereinbart wurde.
Mit der Abnahme ändert sich vieles zugleich. Die Vergütung wird in der Regel fällig, die Gefahr zufälliger Beschädigung geht auf Sie über, und für Mängel, die Sie erst danach rügen, tragen grundsätzlich Sie die Beweislast. Außerdem beginnt nach § 634a BGB die Verjährung Ihrer Mängelansprüche, die bei Bauwerken fünf Jahre beträgt. Mängel, die Ihnen beim Termin bereits bekannt sind, sollten Sie ausdrücklich vorbehalten, damit Ihre Rechte daran erhalten bleiben.
Ist die VOB/B Vertragsbestandteil, kann jede Seite nach § 12 VOB/B eine förmliche Abnahme verlangen. Der Befund wird dann gemeinsam festgestellt und schriftlich niedergelegt, samt Ihrer Vorbehalte wegen bekannter Mängel. Für genau dieses Protokoll liefert unsere Begehung die fachliche Grundlage.
Vom ersten Gespräch zur Unterschrift
Jede Abnahmebegleitung folgt einem festen Ablauf. So wissen Sie vorher, welche Unterlagen gebraucht werden, was beim Termin geschieht und welches Ergebnis Sie anschließend in den Händen halten.
Schritt 1: Vertrag, Baubeschreibung und Pläne gemeinsam sichten
Im Vorgespräch klären wir, welche Leistungen vertraglich geschuldet sind. Baubeschreibung, Ausführungspläne, Bemusterungsunterlagen und bisherige Protokolle zeigen, woran die Ausführung gemessen wird. Nur wer den vereinbarten Standard kennt, kann Abweichungen bei der Begehung zuverlässig erkennen und benennen.
Schritt 2: gemeinsame Begehung am Objekt
Am Übergabetermin sieht sich Florian Wurster die zugänglichen Bauteile Raum für Raum an: Fassade, Dach soweit einsehbar, Fenster, Türen, Böden, Wände, Haustechnik und Außenanlagen. Messgeräte setzen wir ein, sobald ein Befund danach fragt.
Schritt 3: Mängelliste mit Fotos
Für jeden Befund notieren wir Ort und Art und belegen ihn mit einem Foto. Daraus entsteht eine geordnete Mängelliste, die Sie direkt in das Abnahmeprotokoll übernehmen können.
Schritt 4: Erläuterung vor Ihrer Unterschrift
Bevor Sie unterschreiben, gehen wir die Liste gemeinsam durch. Sie entscheiden anschließend selbst, welche Mängel Sie vorbehalten und ob Sie die Leistung abnehmen.
Hinweis für Erwerber einer neuen Eigentumswohnung
Neben Ihrer Wohnung kann auch das Gemeinschaftseigentum abzunehmen sein; maßgeblich ist dafür Ihr Erwerbsvertrag.
Welcher Aufwand für eine Abnahmebegleitung entsteht, lässt sich erst nach einem Blick auf Objekt und Vertrag sagen. Deshalb erhalten Sie vor dem Termin ein verbindliches Angebot, das den vereinbarten Leistungsumfang klar beschreibt.
Zunächst richtet sich der Aufwand nach dem Objekt. Ein Reihenhaus mit Keller, ausgebautem Dachgeschoss und Garten umfasst deutlich mehr Bauteile als eine Neubauwohnung im Geschoss.
Zweitens zählt die Fragestellung: Geht es um die vollständige Abnahme oder nur um einzelne Gewerke, etwa weil Teile der Leistung bereits früher übergeben wurden?
Drittens spielt der Umfang eine Rolle. Bei einer Eigentumswohnung kann neben dem Sondereigentum auch die Begehung von Treppenhaus, Tiefgarage oder Dachflächen hinzukommen.
Viertens hängt viel von der Zahl der Termine ab. Wird nach der Abnahme nachgebessert, kann eine weitere Begehung sinnvoll sein, bei der wir prüfen, ob die gelisteten Punkte tatsächlich erledigt sind.
All diese Fragen klären wir im Vorgespräch, damit das Angebot genau zu Ihrem Vorhaben passt und vor dem Termin keine Unklarheiten offenbleiben.
Viele Erwerber sehen ihren Neubau am Übergabetermin zum ersten Mal vollständig fertig. Zwischen frisch gestrichenen Wänden und neuen Böden fallen Abweichungen leicht durch das Raster.
Ein geschulter Blick ordnet ein, was ein Mangel ist und was im Rahmen üblicher Toleranzen liegt.
So entscheiden Sie über die Abnahme auf Grundlage geprüfter Befunde statt unter dem Druck des Termins.
Was bei der Abnahme nicht festgehalten wird, lässt sich später oft nur mühsam belegen.
Deshalb erfassen wir jeden Befund mit Foto, genauer Lage im Gebäude und einer kurzen technischen Beschreibung.
Die Mängelliste ist so aufgebaut, dass Sie sie dem Bauträger übergeben und unmittelbar in das Abnahmeprotokoll übernehmen können.
Mit der Abnahme beginnt die Verjährung nach § 634a BGB. Eine sorgfältige Ausgangsdokumentation zeigt, welcher Zustand zu diesem Zeitpunkt tatsächlich bestand.
Treten in den folgenden Jahren Schäden auf, haben Sie und gegebenenfalls Ihr Anwalt damit eine nachvollziehbare Grundlage für Gespräche über Nachbesserungen. Auch beim späteren Verkauf der Immobilie kann eine solche Dokumentation hilfreich sein, weil sie den Ausgangszustand des Gebäudes dokumentiert.
Aufträge für Bau oder Sanierung nimmt Florian Wurster nicht an.
Seine Einschätzung richtet sich allein nach dem Vertrag, den anerkannten Regeln der Technik und dem, was vor Ort erkennbar ist.
Gegenüber Bauträger oder Bauleitung bringt er damit eine fachliche Sicht ein, die sich an Ihrer Fragestellung als Auftraggeber orientiert.
Auf dem Liebenauer Feld, einst US-Gelände, steht heute ein Wohngebiet, und östlich wie westlich des Pfeddersheimer Ortskerns kamen große Neubaugebiete hinzu.
Solche Lagen bringen eigene Prüfpunkte mit, etwa Anschlüsse an Gelände und Außenanlagen.
Diese Übergänge zwischen Gebäude und Grundstück sehen wir uns bei jeder Begehung gezielt an und halten Auffälligkeiten mit Foto fest.
Bei der Abnahme eines neuen Reihenhauses oder einer Neubauwohnung gehen wir systematisch vor: erst das Gebäudeinnere, dann Hülle und Grundstück. Die folgenden Punkte gehören zu den typischen Prüfbereichen, die wir bei Erwerbern in Worms ansehen, jeweils im Abgleich mit Baubeschreibung und Bemusterung. Maßstab sind dabei der Vertrag und die anerkannten Regeln der Technik, nicht der persönliche Geschmack. Was wir sehen, wird direkt vor Ort mit Foto erfasst und später in der Mängelliste zusammengeführt.
Draußen richtet sich der Blick auf die Gebäudehülle und darauf, wie das Haus an das Grundstück anschließt. Gerade hier zeigen sich Ausführungsfehler, die später zu Feuchteschäden führen können.
Im Wormser Stadtgebiet ändern sich die Böden auf engem Raum. Für Ihre Abnahme heißt das: Das Gebäude sollte auf Hinweise geprüft werden, die mit dem Baugrund zusammenhängen können.
Bei Horchheim, wo der Eisbach aus dem Rheinhessischen Hügelland auf die Niederterrasse tritt, tragen die Riedel Löss und Lösslehm, in der Eisbachniederung liegen Sand- und Kiesböden. Durchnässter Löss kann nachgeben, und wo Böden wechseln, sind ungleiche Setzungen möglich. Bei der Begehung achten wir deshalb auf Risse an Anschlüssen und Fugen, die am Objekt geprüft werden sollten.
In Rheinnähe kann bei hohem Rheinstand Grund- oder Druckwasser auf Keller und Bodenplatte wirken. Ob Abdichtung, Lichtschächte und Kellerwände dafür ausgelegt sind, lässt sich am Objekt prüfen.
Im Liebenauer Feld wird auf einem früheren US-Gelände gewohnt. Hier sehen wir uns die neu angelegten Außenanlagen, Wege und die Ableitung von Niederschlagswasser genau an.
An der Westgrenze bei Pfeddersheim liegt mit 167 Metern der höchste Punkt des Stadtgebiets. Wo Grundstücke geneigt sind, prüfen wir, wie Oberflächenwasser vom Gebäude weggeführt wird.
Leiselheim kam 1942 zur Stadt, Wiesoppenheim wurde 1969 eingemeindet. In solchen gewachsenen Ortsbezirken können Neubauten direkt an ältere Häuser grenzen, sodass Trennfugen und Anschlüsse besondere Aufmerksamkeit verdienen.
Die Stadt gliedert sich in acht Stadtbezirke mit 19 Stadtteilen, davon 13 Ortsbezirke. Abnahmen begleiten wir in jedem davon.
Ein Abnahmeprotokoll ist mehr als eine Formalität. Das Protokoll hält fest, in welchem Zustand Sie die Leistung übernehmen. Es sollte so vollständig sein, dass auch Dritte später nachvollziehen können, was am Tag der Abnahme festgestellt wurde. Unsere Mängelliste ist so gegliedert, dass sie sich ohne Umschreiben übernehmen lässt. Folgende Angaben gehören hinein:
Die Abnahme ist zivilrechtlich geregelt, daneben bestehen öffentlich-rechtliche Zuständigkeiten. Für Erwerber in Worms sind vor allem diese Punkte wichtig:
Ihre Abnahme ersetzt keine behördliche Prüfung, und die Bauaufsicht nimmt keine privatrechtliche Abnahme vor. Wir ordnen Befunde technisch ein, rechtliche Fragen klärt Ihr Anwalt.
Die Übersicht zeigt, wie wir bei der Begehung vorgehen.
| Bereich | Vorgehen |
|---|---|
| Keller und Bodenplatte | Sichtprüfung auf Feuchte, Abdichtung soweit zugänglich |
| Fenster und Türen | Funktion, Anschlüsse, Beschädigungen |
| Böden, Wände, Decken | Oberflächen, Risse, Ebenheit nach Augenschein |
| Bad und Haustechnik | Abdichtung, Anschlüsse, Funktion |
| Fassade und Außenanlagen | Sockel, Gefälle, Entwässerung |
Messungen nehmen wir vor, wenn ein Befund sie erfordert. Alle Ergebnisse stehen mit Foto und Lageangabe in der Mängelliste, die Sie im Anschluss erhalten.
Der Sachverständige an Ihrer Seite sollte die Abnahme technisch fundiert und für Sie verständlich begleiten. Für eine Abnahmebegleitung lohnt es sich daher, vorab einige Punkte zu klären:
Auf der Startseite sehen Sie unser gesamtes Leistungsangebot. Wer schon während der Bauzeit Kontrollen wünscht, findet diese unter Baubegleitung.
Die Abnahme erklären Sie selbst als Besteller oder Erwerber. Florian Wurster begleitet Sie dabei fachlich: Er prüft die Leistung, erfasst die Mängel und erläutert sie Ihnen. Ob und mit welchen Vorbehalten Sie abnehmen, entscheiden Sie anschließend auf dieser Grundlage. Rechtliche Beratung übernimmt bei Bedarf Ihr Anwalt.
Mit einem Vorbehalt halten Sie fest, dass Sie bestimmte bekannte Mängel nicht hinnehmen. Nach § 640 BGB ist das wichtig, weil Rechte an Mängeln, die Sie kennen und nicht vorbehalten, eingeschränkt sein können.
Wegen unwesentlicher Mängel darf die Abnahme nach § 640 BGB nicht verweigert werden. Bei wesentlichen Mängeln kommt eine Verweigerung in Betracht. Eine fundierte technische Einordnung der Befunde hilft Ihnen und Ihrem Anwalt dabei.
Hilfreich sind der Vertrag mit allen Nachträgen, die Baubeschreibung, Bemusterungsprotokolle und aktuelle Pläne. Eigene Fotos aus der Bauzeit ergänzen das Bild. Je vollständiger die Unterlagen sind, desto genauer lässt sich die Ausführung am vereinbarten Standard messen.
Bei einer Eigentumswohnung betrifft die Abnahme meist zwei Bereiche: Ihr Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum, also etwa Treppenhaus, Dach, Fassade oder Tiefgarage. Wie die Abnahme des Gemeinschaftseigentums geregelt ist, ergibt sich aus Ihrem Erwerbsvertrag. Auf Wunsch beziehen wir diese Bereiche in die Begehung ein, soweit sie zugänglich sind.
Mit der Abnahme beginnt nach § 634a BGB die Verjährung Ihrer Mängelansprüche, bei Bauwerken beträgt sie fünf Jahre. Ein sorgfältiges Protokoll mit Fotos zeigt, in welchem Zustand Sie das Objekt übernommen haben, und erleichtert spätere Gespräche.
Ja, als Hintergrund für einzelne Prüfpunkte. Bei Horchheim etwa tragen die Riedel Löss, in der Eisbachniederung liegen Sand- und Kiesböden, und Löss kann bei Durchnässung nachgeben. Nahe am Rhein kann zudem Grund- oder Druckwasser auf Kellerwände wirken. Bei der Begehung achten wir daher auf Risse, Feuchtespuren und Abdichtungsanschlüsse, soweit sie sichtbar sind. Ob über die Abnahme hinaus eine vertiefte Untersuchung sinnvoll ist, besprechen wir anschließend mit Ihnen.
Sie erhalten eine geordnete Mängelliste mit Fotos, Lageangaben und kurzer technischer Bewertung, die Sie in das Abnahmeprotokoll übernehmen können. Florian Wurster, Sachverständiger (FIB) für Bauschäden und Baumängel, erläutert Ihnen die Ergebnisse persönlich oder digital. Bauleistungen bietet er selbst nicht an. Rückfragen sind auch nach dem Termin telefonisch möglich. Kommt es zu Nachbesserungen, kann auf Wunsch eine weitere Begehung folgen, bei der die gelisteten Punkte überprüft werden.
Beschreiben Sie uns kurz Ihr Objekt und den geplanten Übergabetermin. Wir melden uns mit einem Vorschlag für die gemeinsame Begehung und einem verbindlichen Angebot.
Hilfreich sind Bau- oder Erwerbsvertrag, die Baubeschreibung und vorhandene Protokolle. Senden Sie uns diese Unterlagen per E-Mail an anfrage@bausachverstaendiger-worms.de, dann können wir den Umfang der Begehung vorab gut einschätzen und Ihnen ein passendes Angebot schicken.
Florian Wurster bespricht alle Ergebnisse persönlich mit Ihnen, auf Wunsch auch digital oder am Telefon.
Stimmen Sie Ihre Abnahmebegleitung in Worms per Telefon oder E-Mail mit uns ab. Wir klären vorab Objekt, Vertragsart und Übergabetermin und senden Ihnen danach ein verbindliches Angebot.
Direkter Kontakt
Nerotal 18, 65193 Wiesbaden
Wir begleiten Abnahmen im gesamten Stadtgebiet, vom Liebenauer Feld über Leiselheim bis Wiesoppenheim, und in angrenzenden Gemeinden wie Osthofen, Monsheim oder Bobenheim-Roxheim. Den Termin für die Begehung legen wir gemeinsam mit Ihnen fest.